Väsjö tomtägarförening

      Gatukostnadsärendet

     

     

    Uppdaterad 2011-04-13 // MW

     

     

     

    "Väsjöstadens" gator

    Jag har här försökt sammanställa information som finns tillgänglig på nätet om kommuners hantering av gatukostnader i allmänhet, för att få en helhetssyn på läget, och grepp om hur vi.. (..som med illa återhållen vrede upprörs över gatukostnadsutredningen), bäst tacklar denna. De som har synpunkter på, eller kan bidra med information är hjärtligt välkommen att höra av sig. 

     

    Beslut om de två första delplanerna, och gatukostnadsförslaget, tas i fullmäktige 13 april 2011. Blir ett beslut väl klubbat, gäller tre veckors överklagandetid.

     

    Bakgrund

    Det förefaller som om de senaste åren ett antal av Stockholms kranskommuner tävlat om att successivt höja ribban för hur mycket det går att pungslå sina fastighetsägare på; 

     

    Vidja i Huddinge 1.., Vidja i Huddinge 2.., Annat exempel från Huddinge.., Älgö i Nacka,  

     

    Det finns otroligt mycket godtycke och inkonsistens i vad man tar ut ersättning för, hur stora belopp, villkor för debitering etc. Så här såg det t.ex. ut 2006: Lista över kommuner som tar betalt.. Notera att Sollentuna då uppgav nivån 50-100.000 kr. Att man bara fyra år senare begär 400.000* av oss är verkligen magstarkt! Det tycks finnas en fartblindhet som följt i spåren av att "pengar är för billiga" för närvarande. Den absurt låga räntenivån vi haft är ju inte bestående som väl alla inser. Har jag förstått rätt erbjuder kommunen en 10 årig amortering till referensränta + 2% för de som har svårt att skaka fram snudd på halvannan miljon på kort varsel. Betänk att detta skulle innebära ca 4.700:- i initialt ökad bruttomånadskostnad vid en låg referensränta om 2%. Betänk vidare att VA-relaterade kostnader, avstyckningskostnader, ev. fjärrvärmeanslutning etc. gör att det är betydligt mer än de 400.000 var och en av oss måste punga ut med, bara för att kunna fortsätta bo kvar... 

     

    * Kommunen vill alltså att vi betalar 1,0 andel för den del av tomten med befintligt hus, och 1,5 andel för avstyckningsrätter. För husägare med > 1400 m2 tomt blir det alltså (1 + 1,5) x 162´ = 403´  Är tomten större än 2100 m2 och kommunen bedömer att den skall delas i 3 nya blir det alltså (1 + 1,5 + 1,5) x 162´ = 648´ o.s.v. Denna avgift vill de ha så fort vägarna i princip är färdiga att tas i bruk (indexuppräknad, med 60 dagars betalningsvillkor..). Därtill kommer V/A avgiften med ca 100´ per anslutning - men den avgiften erlägger man endast när man kopplar in sig till anslutningspunkten.

     

    I sitt utskick före valet deklarerar Alliansen dock klart och öppet att det inte är frågan om att skapa kostnadstäckning för de nya vägar de anser att vi nödvändigt måste begåvas med, utan att försöka tillförskansa sig så stor del av våra pengar som möjligt för att finansiera så mycket de kan av deras högtflygande planer på kommunens nya "sjöstad..".

     

    För att få lite perspektiv på saken, titta på Täby kommuns hemsida där handlingarna för Lövbrunna finns upplagda. Området ligger nära Norrortsleden ca 4-5 km från Södersätra i närheten av Visinge / Vallatorp och var tidigare ett sommarstugeområde som man 2005 detaljplanerade för en förtätning som visserligen har färre fastigheter än vårt planområde, men det finns betydande likheter med Södersätra. Exempelvis markförhållanden (gammal sjöbotten/geggamoja) och närhet till andra områden som redan är detaljplanelagda och där det finns kommunala vägar och VA.

    Täby kommuns hemsida

    Gatukostnadsutredning Lövbrunna

     

    I runda slängar skulle då gatukostnaden för oss, om tomten låg i Lövbrunna, vara 115 200 kr beräknat på en tomt om 1600 m2 disponeras ½ bebyggd och ½ obebyggd. Jämför det med de ca 400 000 kr som de begär att vi skall betala här.

     

    Som en ytterligare en jämförelse över kostnadsläget i allmänhet kan en pågående entreprenad i Ursvik studeras. NCC anlägger där infrastruktur för 600 bostäder (inkl gator, vatten och avlopp, el och tele, markarbeten för fjärrvärme, sopsug och bredbandsnät) för 43 miljoner (se pressmeddelande). Detta blir 72 000 kr per bostad (inkl VA, el och tele mm). Förvisso ingen helt rättvis jämförelse, men det väcker ju onekligen frågor. I synnerhet som Sollentuna kommun envist vägrar lämna ut underlaget för deras kostnadsberäkningar (detta brott mot offentlighetsprincipen är JO-anmäld 2011-01-29). Intressant är även det brev Anders Hallmén skickade 2005-10-24 till oss fastighetsägare i Väsjöområdet. Enligt detta förväntades kostnaden hamna i storleksordningen 50 - 70 kr/kvm (tomtarea), såsom den gjort i andra aktuella utvecklingsområden i Sollentuna...! Detta skulle alltså medföra ca 75.000 - 105.000 kr för en normaltomt! (Hur står det egentligen till med likställigheten Hallmén..?)

     

    Kommunen hänvisar till att det är kommunpraxis att gatukostnader erläggs. Dock saknar Sollentuna kommun ett av fullmäktige antaget gatukostnadsreglemente varför kostnadsuttag gjorts godtyckligt och på varierande grunder (se t.ex. länkarna från Sjöberg nedan). Gatukostnader som tidigare utkrävts inom Sollentuna kommun har rört sig på helt andra, och väsentligt rimligare nivåer, t.ex. gatukostnaden för  Viby (etapp III B) 1995-10-05, var 34.600 kr per byggrätt (..och kostnadsberäkningarna föredömligt redovisade!). I Sjöberg Östra gick det 1987-06-15 på 22.700 kr, och i Sjöberg Västra 1985-05-31  26.600 kr. För nybyggnationer i Törnskogen tar inte kommunen ut gatukostnad över huvud taget! Värt att notera är också att Sjöberg avböjde avtal med kommunen 1973!

     

    Plan och Bygglagen (PBL) deklarerar inget tak för, eller anger konkreta regler för vad som faktiskt får tas ut av skötsamma skattebetalande och fastighetsägande medborgare, utan har luddiga formuleringar såsom "kostnader skall fördelas efter skälig och rättvis grund.." (6 kap 31 §). Det är uppenbart att kommunpolitiker och drabbade husägare lever i helt olika uppfattningar om vad som är skäligt, rättvist och rimligt.. Också det faktum att det varierar så väldigt mycket mellan olika kommuner är direkt stötande! Det rör sig ju om en väldigt liten grupp kommunmedlemmar som drabbas åt gången, så cyniska politiker kan kallt räkna med att de inte har så mycket goodwill att förlora. Vi (.."the small people" på "Svanbergska") förmår inte väsnas speciellt högt, och något 100-tal förlorade röster här och var påverkar bara valresultaten marginellt. I kommuner med stark opposition är det antagligen enklare att hålla skrupellösa uttagsivrare i schack:  Botkyrkapartiets blogg

     

    Kommunerna tycks vidare kunna få göra sina kostnadsberäkningarna på väldigt lösa grunder.. Exempel från Nacka.. 

     

    PBL är starkt kritiserat från många håll (se det utmärkta dokumentet: Examensarbete i fastighetsvetenskap KTH EX-07-169), och lagen kommer att uppdateras. Enligt uppgift kommer den nya PBL att börja gälla 2 maj 2011. Vad detta kommer att innebära i frågan om gatukostnader är dock okänt. Problemet med de uppenbara orättvisorna i lagstiftningen är på intet sätt nytt, se t.ex. protokoll från riksdagsdebatt 13 nov 1984 (8§ ,Fråga 1984/85:88 sidorna 12-15).

     

    Några blandade  länkar med gatukostnadsrelaterad info: 

    Tidskriften FFF Forum nr 3 2009 (sidan 7 + 10-11), och här den brutna överenskommelse från 1991: Snättringe Husblad (se sidan 14)

    Moderat motion i Botkyrka

    Kommunala taxor i Osby kommun (föredömligt enkelt, billigt o bra!)

    Nackas politiska partiers olika ståndpunkter 2006

    Diskussionsforum om turerna i Vidja

    Lagrummet enligt kummelnäsföreningen

    Hovrättsdom T49-05 om skälig gatukostnadsersättning

     

     

    Gatukostnader m.m. för andra områden i Sollentuna kommun

    Gatukostnaderna för Sjöberg Västra

    Gatukostnaderna för Sjöberg Östra

    Gatukostnad Vaktelvägen Sjöberg

    Gatukostnad Falkberget Sjöberg

     

    Överenskommelse med Törnskogens villaägarförening: Sida 1, Sida 2, Sida 3

    Varför det behövs bättre väg (med 3 min kortare restid) mellan Väsjöområdet och Edsberg... (sidan 15-16)

     

    Andra dokument med bäring på gatukostnaderna

    Geoteknisk undersökning av Frestavägen mm.

    Sollentuna översiktsplan, sammanfattning 

    Gällande översiktsplan (OBS! 6,5 MB stor pdf)

     

     

    Några andra kommuner som också har problem med sina politiker och deras gatukostnader:

    Skårdalen i Botkyrka  Mitti artikel om Skårdal

    Hågelby i Botkyrka,

    Stenungsunds kommun

     

     

    , vad gör vi då..

    Utöver att Tomtägarföreningen protesterat (se inlägg 2010-03-18), och envist hävdar att kommunen är avtalsbunden sedan 1973 att bygga och driva vägarna inom föreningens område (se inlägg 2010-06-02, en avtalstext vi låtit sakkunniga jurister granska), (detta påtalade vi f.ö. för kommunen redan 2005), är det bra att göra upp en strategi. Utöver överklagandeprocedurer (se nedan) anser de jurister vi pratat med att ett civilmål i tingsrätt, gällande avtalsbrott från kommunens sida, också kan ha utsikter att lyckas.

    (not 2010-09-14: Relevant HD dom från 1993 framgrävd som vi sannolikt kan åberopa i händelse av tvist om avtalets giltighet. // MW)

     

    Väsjö Tomtägarförening tog ett enhälligt beslut vid det extra medlemsmötet 30 okt 2010 att kollektivt ansluta oss till Villaägarnas riksförbund. Detta har nu medfört att vår förhandlingsstyrka ökat högst väsentligt, då vi nu har 5-6000 medlemmar i ryggen bara i Sollentuna. Eftersom skenande gatukostnader börjat bli ett riksgissel som oroar villaägare lite här och var i landet avser föreningstidningen "Villaägaren" göra en PBL-special-artikel, med vårt fall som ett avskräckande exempel.. Villaägaren når ut till drygt 1 miljon hushåll. Sådant kan skapa opinion. Vi får numera också juridisk handledning och strategiskt stöd från föreningens mycket engagerade jurister.

     

    Det finns annars i princip två handlingsalternativ vid överklagan av gatukostnader *

    • Att överklaga kommunens hantering av ärendet till förvaltningsdomstolen. Det man då anför är att kommunen gjort något formellt fel, att något i deras hantering strider mot lagen (t.ex. likställighetsprincipen) etc. och att förslaget därför skall rivas upp och göras om.

    • Att stämma till jämkning via fastighetsdomstolen. Här kan enskilda fastighetsägare argumentera att kommunen skall ta en större andel av (eller kanske hela..) kostnaden för delar av (eller möjligen hela..) förslaget. 

    * "Kommunstyrelsens beslut om hur fördelning av kostnaderna för gator och övriga anläggningar ska fördelas mellan fastigheter får överklagas i den ordning som gäller för kommunalbesvär, d.v.s. hos länsrätten, kammarrätten och slutligen regeringsrätten. Tvist mellan kommunen och  fastighetsägaren om betalning av gatukostnadsersättning prövas av fastighetsdomstol, hovrätt och slutligen Högsta domstolen". 

     

    OBS! Att driva ett ärende i fastighetsdomstol påverkar inte tidplanen för genomförandet, det gör däremot överklaganden i förvaltningsdomstol. En process genom länsrätt, kammarrätt och regeringsrätt (om prövningstillstånd erhålls) kan ta upp till 5 år.

    Förvaltningsdomstolens egenhet att konstant döma till kommunernas fördel är dock starkt ifrågasatt från många håll. Bl.a. är regeringsrätten stämd inför europadomstolen, och anklagad för rättsröta. Troligen kommer förändringar att ske, men sådant kan säkert ta tid.

     

    Det förefaller ju meningslöst att planlöst överklaga för överklagandets skull och anföra mer eller mindre samma argument som i de ärenden som redan blivit prövade och avslagna.. Det ödslar bara tid och pengar. Från DN: "..det är inte bara i Huddinge som fastighetsägarna är upprörda. I Eskilstuna, Kumla och Tanum har konflikter pågått i många år där ärenden behandlats i Fastighetsdomstolen och ända upp till Regeringsrätten. I samtliga fall har kommunerna fått rätt." (ett Göteborgsexempel

     

    Vi har bl.a. varit i kontakt med en jurist som är specialiserad på vägfrågor (föreningsjurister åt Riksförbundet Enskilda Vägar), samt har tidigare erfarenhet av denna typ av processer och förhört oss om hans specifika erfarenheter. Både enligt honom, och andra med erfarenheter av tidigare processer (t.ex. Villaägarnas jurister), är den i särklass framgångsrikaste metoden att stoppa/bromsa överambitiösa politikers framfart, att skapa en stark politisk opinion. Gärna i media. Här min egen syn på Väsjö Luftslott..

     

    Ett par artiklar har publicerats i lokaltidningen "Mitt i Sollentuna", och i "Villaägaren". Sollentunapartiet har också engagerat sig i vår sak och ger oss bl.a. en utmärkt kommunikationskanal med kommunpolitiker och andra berörda parter, samt med opinionsbildning. Såsom t.ex. med skapandet av Väsjöalternativet

     

    Det finns vidare tvister vi kan vinna erfarenhet ifrån, även av andras misslyckanden. Ärendet Kummelnäsvägen (kommenterad utställningshandling) i Nacka förefaller likt vårt i mångt och mycket. Där gick det åt skogen! (Hämtat från Nacka kommuns webb: "Kommunstyrelsens beslut från 14 januari 2008 att godkänna föreslagna principer för uttag av gatukostnadsersättning för allmänna anläggningar avseende detaljplan för del av Kummelnäsvägen har vunnit laga kraft den 23 september 2009. Länsrätten avslog överklagandena i ett beslut 24 april 2009"). 

    Jag kontaktade Kummelnäsföreningens ordförande - som dessvärre inte hade några specifika råd om vad de kunde ha gjort annorlunda idag. De klagade både i förvaltningsdomstol och senare även fastighetsdomstol och hade goda argument för sin sak. De har ännu inte bestämt ifall de skall fortsätta överklagandeprocessen. Deras jurist har dock rätt bra erfarenheter nu som kanske kunde vara användbara i den händelse vi hamnar i motsvarande juridisk tvist. (not 2010-08-17: Möte hölls med advokat Uno Jacobsson 13 aug-2010. // MW) 

     

    Älgö-tvisten är nu överklagad till EU domstolen (OBS! en 3,5 MB stor pdf fil..!), med hänvisning till avtalsbrott från kommunens sida - inte olikt vårt fall. Detta bevakas noga av oss och samverkan sker.

     

     

     

    Här följer några valda tips och erfarenheter från en fastighetsägare som varit delaktig i gatukostnadstvisten på Älgö:

    1. Striden måste vinnas innan planen tas i kommunfullmäktige. Det är ingen idé att överklaga annat än om man vill försena genomförandet. Kommunen vinner alltid i högre instanser.

    2. Om man trots allt skall överklaga, bör man bygga sina argument på lagstiftningen t.ex. PBL. Känslor eller personliga argument är meningslösa. Det är svensk lagstiftning som gäller, men man skall då ha klart för sig att även om högre instans ger den klagande rätt så skriver man vanligtvis sitt utslag så här: den klagande XX har hänvisat till paragraf YY. Domstolen finner att kommunen har gjort fel, men domstolen menar att detta är av mindre betydelse och därför ej påverkar planens genomförande.

    3. Vill man försena planens genomförande skall man överklaga upp till högsta instans. För Älgö hamnade vi i Regeringsrätten. Sannolikt fördröjdes planen med ca. 5 år.

    4.  Det finns ytterligare en möjlighet att fördröja planen. Jag är dock ej helt säker på om det fungerar, men i Lännersta lär det ha effekt med ytterligare 5 år. Den som kan detta är jurist samt bor på Älgö, så om någon vill nyttja denna möjlighet kan jag hänvisa till honom. Det är endast möjligt för dem där inlösen av mark är aktuell.

    5. Vad gäller avtalet där kommunen skall hålla väg åt de boende i all framtid, är min erfarenhet att man har ingen som helst möjlighet att hävda detta. PBL verkar ge kommunen all möjlig rätt. Som exempel så har Älgö vägföreningen ett avtal med stamfastighetsägaren, nu Nacka kommun, att vägföreningen har rätt till väg i all framtid under förutsättning att marken används till väg. Ingen juridisk instans tog någon som helst hänsyn till detta, enligt min mening synnerligen allvarliga intrång i äganderätten. (not: Anledningen att det nog bör drivas som ett civilmål i tingsrätt! // MW)

    6. Ytterligare ett råd är att det är ingen idé att försöka förhandla med tjänstemännen. Inte ens en liten ändring i planen kommer att accepteras, t.ex. att flytta eller minska en väg med 0,5 meter. Glöm således detta framtida samarbete. I Nacka i alla fall, var det fullständigt hopplöst, trots att Älgö har 550 fastigheter med planarkitekter, civilingenjörer i väg- och vatten, jurister, ekonomer och flertalet synnerligen kompetenta personer, som kommun fullständigt ignorerade, trots möjligheten till gratis konsultassistans, märkligt.

    7. Jag rekommenderar att var och en som vill påverka planen går med i det politiska parti där man har sin hemvist, samt på partimöten, med motioner o.s.v. försöker vinna gehör för sin sak.

     

    ________________________________________          // micke.wiberg@gmail.com, tel 073 9923371. 
    Väsjö Tomtägarförening, Plusgiro: 153478-3